【行ってみた】株式会社トラストの不動産投資セミナーの評判・勧誘など
こんにちは〜。今日は不動産投資セミナーに行ってきました。
株式会社トラストとは？
銀座一丁目にある、不動産投資のコンサルティングや賃貸管理などを行なっている会社です。銀座みずほ銀行の近くのビルだったかなと思います。そこにはかの有名なスマートデイズがいた場所でもあり、自分自身も実はスマートデイズで働いていた経験もあったりします。
セミナー概要
今回のセミナーでのお話をいくつかに分けてメモ程度に残しておきたいと思います。
ちなみに、参加者は４名で、３０代前後の方が多かったんじゃないかなと思います。女性も１名参加されていましたね〜。
大前提、人生をかけて投資をするべきである
老後にかけて2,000万円ほど、今の年金制度だけでは不足している状況。より長く生きるほど、より損をするような状況になってしまっている。なので、自分で投資活動をして資産を準備していくことが重要です。
ただ、そこで株式投資/投資信託など、「自己資本＋多少のレバレッジ」では、資産は少しずつしか増えていきません。そこで、信用のあるサラリーマンなどはレバレッジを聞かせて数千万・数億円という金額で銀行融資（他人資本投資）を受けて投資した方が、より強固な投資地盤を固めることができます。
不動産投資の５つのメリット
家賃収入
当然ですが、不動産収入は不労所得としての「家賃収入」が代表的です。継続した安定収入を得ることができます。
レrバレッジ効果
少額の自己資本と、融資を利用して大きく強い資産を育てることが可能です。ただし、20代など早いうちがやはりベター。３０、４０代、ましてや５０代から不動産投資を始めるのは、かなり効率的に行なっていく必要がある（ので、早めに手を出す方がよい）
生命保険効果
団体信用保険で万が一の時は残債ゼロに。５０代以上の方は「ガン団信」を活用して保険の見直しをしていくことも検討するべし。
節税効果
不動産事業の経費計上により、課税額を減額して、ショット区税還付・住民税源を狙える。住宅ローン控除利用者は注意が必要。
インフレ・デフレ対策
インフレ時には「もの」として、デフレ時には「家賃」を主軸とし、うまく立ち回ることが可能。
不動産投資の失敗原因4大パターン
空室による無収入状態
家賃の下落
不動産価値の下落
想定外のリスク
⇨目先の数字ではなく、長期的な視点を持つことが重要。
リスク回避のためのポイント
（参考）https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html
中古マンションは、築19年目頃をさかいに「ほぼ価格が変動しない」状態になる。
築40年経ったとしても、基本的には坪単価が変わらないので、狙うのであれば、20年前後以上経っている、高利回りの中古マンションを購入することが手堅い。
またアットホームの別の資料を見ても20年目以降はほぼ横ばいとなっている。
また都内の坪単価の推移は、ここ数年上がり続けており今後もしばらくはこの傾向が続くのではと言われている。
というのも、「都道府県別転入超過数」。つまり「他県からどれだけ人が転入してきているか？」という指標では、圧倒的に東京が多くなっている。
つまり、地方からどんどん東京にひとが集まっている状況。
今後の東京の予測データについて、単身世帯と夫婦のみの世帯が上昇していく傾向が強い。このことから、「ワンルームタイプ」や大きくとも「1LDK」など、単身者もしくは２人暮らし程度を想定している物件が大局的には良いといわれている。
しかし、単身者向けの物件は少なくなっている。背景としては、区による「ワンルーム条例」などがあり、単身者向けの物件を作ることのハードルがかなり高くなっているからです。区としてワンルームマンションを増やしたくない背景には、地方から上京した大学生などが、住民票が地方にあるまま都内に住んでいたりして、税金を区に納めなかったり…ということが多発しているからだそうです。
文京区・中央区などよりも西側の「東京１５区」が最も流動性も高くおすすめだそうです。
不動産投資のコンサルティング
・２０代であれば準備時間を活かしてレバレッジを大きく聞かせて、複利で家賃収入の総額を上げていくことも可能。
・４０代であれrば、初期費用は抑えて繰上げ返済で仕組み化。保険の見直しなどで、繰上原資をつくっていく。
・５０代であれば、現金を有効活用し、早期に仕組みを作り上げる。退職金などを活用して、繰上げ返済していくことも想定。
など、年齢や目的に合わせて、何戸のオーナーになるのか、いつ売って、いつ買って、最終的にどこまで家賃収入で目指すのか？などが変わってきそうです。
モデルケース
以下のように35才で300万円ほどの貯金からでも、現在は４戸のオーナーで、家賃収入25万円も目指せるみたいです。なかなか夢がありますね〜！
不動産会社選びが重要
もちろん自分で考えることも重要ですが、やはり「数千万〜数億円」のやりとりとなりますので、サラリーマンが自分自身だけで考え切るのは難しそうです。
だからこそ、不動産会社選びが重要で、プロからの様々なアドバイスを活かして、どんどん不動産物件のオーナーとしてのし上がっていくというのは納得感がありました。
少しでも早く始めることが重要
今回のセミナーで印象的だったのは「不動産をやるべきか悩んでいる１ヶ月で、もしかしたら家賃収入の１ヶ月分ずつなくなっているようなもの」ということです。
たしかに、１ヶ月でもずれ込めば、それだけローン完済までの道のりが長くなり、家賃収入をきちんと満額（完済後ね）受け取れるようになるまでの時間が少し伸びてしまうことになります。
言ってみて感じたのは、３０代前後から、不動産投資を考え始める方が多いのかなぁと思いました。理由はあんまりわかりませんが、それでも２０代で「不動産投資」について興味を持っているという人自体ほとんどいなかったと思います。
そういう、「ちょっと早いんじゃない？」というタイミングで初めてこそ、いろいろとアドバンテージがきくと思うので、やっぱり早めに金融やら投資やらには手を出しておいて損はないんじゃないかなと思います。
（おまけ）付録が面白い
いただける資料一式の中には、
・現在進行中の再開発エリア
・首都圏開業予定新駅および路線
・ワンルーム規制一覧
などなど、割と初めて見るのですが地価変動などに大きく影響を与えそうな資料をもらうことができます。これだけでも結構価値は高いもなぁ…と思ったりしました。
勧誘活動について
当然「個別面談」的なものもありましたが、特にその場ですごく深い投資の話などがあるわけではなく、当日のセミナーのわからないポイントを解説していただく場といった感じでした。
特にひつこい勧誘があるという感じであったり、なかなか帰れない雰囲気があったり…ということはないので、不動産投資に少しでも興味がある人にはおすすめのセミナーかなと思います。
ただし、基本的には「早く不動産投資しましょうw」というスタンスです。ただ、この辺りは商売なので当然ですよね。不動産投資コンサルの会社なので、こういう風にいうのが当然ですし、それが仕事です。
なので、私たちにできることは、不動産投資セミナーでもいくつか会社を行ってみたり、投資信託セミナー、保険セミナー、マネーセミナーなど行ってみることで、色々と双方の良い点・悪い点がわかってくるので良いかなと思います。
